【中野区】不動産売却時にかかる費用と高く売るコツ

不動産売却時にかかる所得税について

不動産売却する際には、仲介手数料、登記など手続きにかかる費用、税金などがかかります。仲介手数料ばかりに目がいきがちですが、所得税のことも忘れないようにしましょう。

譲渡所得はどうやって計算する？

不動産売却では、不動産を現金化するため、財産のトータルがどのくらい変化したかで「所得」と考えられる額も変わるのです。所得なので、実際の売却での収入から譲渡にかかった費用を差し引いた額をもとに計算します。

マイホームの場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば特別控除が認められ所得税がかかりません。

譲渡所得は、以下の計算で求められます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

譲渡価格は不動産を売却した金額、取得費は土地や建物の購入にかかった費用、譲渡費用は不動産売却のためにかかった費用のことです。

取得費の計算には概算法と実額法があり、建物の取得費用がわかる場合はどちらの計算も行って大きい金額が適用され、取得費用がわからない場合は概算法で計算した金額が適用されます。

不動産売却をしたら確定申告が必須

譲渡所得が3,000万円以上ある場合はもちろん、3,000万円以下でも所得税の対象でないことを証明するために、確定申告が必要になります。

不動産査定額を決める3つの方法

不動産査定額は、主に以下3つの方法で算出されます。

同じ地域の似ている事例から査定する「取引事例比較法」

周辺で同じような物件の不動産取引が行われた際の価格を参考にするのが、取引事例比較法です。マンションや土地など、売主のメンテナンスや建物の状況などの個別事情が影響しにくい物件に多く使われます。

似ている物件が複数あれば一坪あたりの相場を出して、さらに売却する坪数を掛け合わせて計算します。周辺に実際の取引事例がない場合には、公示価格や路線価を参考に算出します。

再調達価格から老朽化分を差し引いて算出する「原価法」

同じ物件をもう一度建てた際にかかると思われる費用が「再調達価格」です。原価法では、この再調達価格から老朽化した分を差し引いて査定します。

この際の老朽化分は、法定耐用年数まであと何年あるかで計算します。原価法では、木造や軽量鉄筋は22年、重量鉄筋は34年で建物の価値がゼロになります。

土地と建物を一緒に売却する場合、土地は取引事例比較法、建物は原価法でというように組み合わせて使います。

今後の収益の可能性から査定する「収益還元法」

中野区のアパートやマンションなど、収益を得ることができる物件や、投資目的の不動産では、収益還元法を用います。算出方法は「直接還元法」と「ディスカウントキャッシュフロー法（DCF法）」の2種類です。

DCF法を用いると精密な査定が可能ですが、計算が複雑なので直接還元法を用いる場合が多いといえます。

これら3つの不動産査定の方法は、必要に応じて組み合わせて使われます。売却希望の不動産が中野区のどの位置にあって、立地条件はどうなのか、メンテナンスや眺望といった個別の状況なども加味して査定されるのです。

手数料について

中野区で不動産売却をする場合も、不動産業者に依頼して買い手を見つけてもらう仲介が一般的です。

仲介で不動産売却を行う場合、仲介手数料の支払いが必要になります。

仲介手数料は不動産会社ごとに決めることができますが、宅地建物取引業法において、上限が定められています。

400万円を超える部分は取引価格の3％、200万円を超え400万円以下の部分は取引価格の4％、200万円以下の部分は取引価格の5％が上限です。取引価格が低いほど割合は高くなりますが、支払う額は少なくなるのです。

計算する場合は、以下の速算表を見ればすぐに計算できます。

取引価格	計算式（税抜）
200万円以下	取引価格×5％
200万円超～400万円以下	取引価格×4％＋2万円
400万円超	取引価格×3％＋6万円

例として1,000万円の売却価格だった場合には36万円とその消費税、300万円の場合には14万円とその消費税が仲介手数料としてかかるということになります。

ただし、通常の仲介業務以外に、売主から仲介業者に遠隔地への出張や、特別な宣伝広告などを依頼した場合には、別途費用が発生する場合もあります。また、仲介業者の中には、仲介手数料を無料や半額にしているところもあります。

売却の際には、仲介手数料についても必ずチェックするようにしましょう。

売れやすい物件とは？不動産をよりよく売る方法

中野区でより理想的な不動産売却をするためには、どのような方法があるのでしょうか。

売れやすい物件の特徴

不動産売却で売れやすい物件は、周辺の環境がよくて築浅であるということです。さらに、間取りなどの構造がより一般的な物件は、早く買い手が見つかる傾向にあります。最近では、仕切っても使えるようなオープンな間取りにも人気が集まっています。

基本的に以下の環境・状態の物件は、売れやすいといえます。

• ＜環境＞
• ・駅から近い
• ・公園が近くにある
• ・治安がよい
• ・物件から1km以内の徒歩圏内にショッピングセンターや医療機関、金融機関、公共施設がある
• ・日当たりがよい
• ・窓からの眺めがよい

• ＜物件の状態＞
• ・築10年以内
• ・メンテナンスが行き届いている
• ・耐震性がある
• ・マンションの管理状態がよい
• ・一般的な間取り

時間がかかっても高く売却したい場合

すでに空き家や空き地になっている物件などは、高く売却できるのなら時間がかかってもよいというケースも多いです。このような場合は、査定価格を参考にしつつも、売り手側の希望売却価格を売り出し価格として設定して、仲介でゆっくり買い手を探す方法があります。

ただし、査定価格とかけ離れた価格を設定してしまうと、いつまでたっても売れないという事態になってしまいます。そのため、不動産会社からもアドバイスをもらって、納得できる価格に設定するのがおすすめです。

なるべく早く売却したい場合

買い替え費用を不動産売却で捻出したい、相続した家を売却して相続税の納付に間に合わせたいなど、現金を用意しないといけない期限がある場合は、価格が安くても早く売却したいというケースです。なるべく早く不動産売却を行うためには、不動産査定の価格をそのまま売り出し価格として設定するとよいでしょう。

売り出してみてから、物件への問い合わせや内覧などの報告をもとに、徐々に売却価格を下げていくことで早めに買い手を見つけられます。