【新宿区】不動産売却の基礎知識と不動産会社の選び方

不動産売却に関する基礎知識

不動産に関する知識がないと不動産を高く売却できないだけでなく、手続きもスムーズに進められません。新宿区で不動産売却をする際は、不動産売却の基礎知識として「不動産売却方法」「不動産売却にかかる期間」「必要となる手続きや費用」などについて知っておきましょう。

不動産売却方法は2種類

不動産売却には不動産会社に仲介をしてもらって売却する「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」があります。

媒介契約は3種類

新宿区にある不動産を仲介で売却する場合、まずは不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には3種類あり、それぞれの契約内容は以下のような違いがあります。

媒介契約種別	複数社との契約	報告頻度	レインズへの登録	契約期間
一般媒介契約	○	なし	任意	無期限（通常3か月）
専属専任媒介契約	☓	1週間に1回以上	契約締結日から5日以内	3か月
専任媒介契約	☓	2週間に1回以上	契約締結日から7日以内	3か月

不動産売却にかかる期間は売却方法によって異なる

仲介は約3～6か月、買取の場合は最短即日、売却し数日で不動産を現金化することも可能です。

ここで覚えておくべき点は、 仲介は買い手が見つからなければ売れ残る可能性もあるということです。不動産売却までの流れについては次項で詳しく説明します。

不動産売却では様々な費用がかかる

不動産の売却には様々な費用がかかります。費用は通常、不動産売却価格の約5～7％といわれています。パーセンテージのみを見るとかなり少なく感じられますが、例えば新宿区で不動産を5,000万円で売却した場合、売却にかかる費用は250～350万円とかなり高額です。新宿区に限らず、不動産売却にかかる費用には以下のようなものがあります。

• ・仲介手数料：仲介で不動産売却が成立したときのみ不動産会社に支払う
• ・印紙税：売買契約書に添付するもので不動産売却金額により異なる
• ・抵当権抹消費用：登記に必要な費用で、売却時にローンが残っている場合のみ必要
• ・ローン一括返済手数料：ローンが残っている場合の一括返済にかかる手数料
• ・譲渡所得税：所得税・住民税・復興特別所得税の3つで、売却により利益が出た場合のみ必要

不動産売却の相談は複数社へ

不動産会社売却の相談をする際に、一社だけに絞ってしまうと提示された売却価格が適切かどうかを判断できません。不動産会社が出す価格の根拠があるか、そもそも売却が売主にとって最もよい方法か、売却のメリットだけでなくデメリットも伝えてくれるかなど、価格だけでなく不動産会社の対応などを比較しましょう。

不動産売却の相場

不動産会社を選ぶときに査定額をもとに選ぶ方も多いですが、査定額は大体このぐらいで売却できるという目安でしかありません。不動産会社のなかには契約を結びたいがために高い査定額を出しているところもあるので、査定を依頼する前には不動産売却の相場を知っておくことが重要です。

売却相場を知るためには、新宿区にある物件の売却事例を確認しましょう。その際は、近隣の似たような間取り、立地条件、築年数の物件をピックアップするのがポイントです。

ここでは、国土交通省の「土地総合情報システム」から、2020年の売却事例をいくつかご紹介します。

新宿区内でのマンション売却事例

売却価格	最寄駅	駅徒歩	専有面積	間取り	築年	取引時期
8,800万円	牛込柳町駅	4分	65m²	2LDK	2017年	2020年7-9月
5,600万円	市ケ谷駅	8分	45m²	1LDK	2012年	2020年7-9月
6,700万円	曙橋駅	3分	80m²	2LDK	2004年	2020年7-9月
3,500万円	新大久保駅	6分	55m²	3LDK	1971年	2020年7-9月
7,800万円	四谷三丁目駅	5分	55m²	2LDK	2015年	2020年7-9月
3,200万円	高田馬場駅	4分	45m²	2DK	1969年	2020年7-9月

新宿区内での戸建て売却事例

売却価格	最寄駅	駅徒歩	延床面積	土地面積	築年	取引時期
7,000万円	下落合駅	3分	115m²	95m²	2021年	2020年7-9月
4,600万円	中井駅	4分	65m²	45m²	2021年	2020年7-9月
2,800万円	西早稲田駅	5分	50m²	45m²	1969年	2020年7-9月
5,000万円	大久保駅	8分	55m²	55m²	1962年	2020年7-9月
1億9,000万円	四谷三丁目駅	4分	250m²	310m²	1965年	2020年7-9月

実際に東京プロスであった事例もご紹介しますので参考になさってください。

新宿区内でのマンション売却事例

売却価格	最寄駅	駅徒歩	専有面積	間取り	築年	取引時期
18,000万円	神楽坂駅	3分	104.57m²	3LDK	2014年	2020年11-12月

新宿区内での戸建て・土地売却事例

売却価格	最寄駅	駅徒歩	延床面積	土地面積	築年	取引時期
9,980万円	落合南長崎駅	8分	120.89m²	126.21m²	2008年	2020年11-12月
15,200万円	牛込神楽坂駅	4分		99.0m²	2021年	2020年6-7月

新宿区の不動産売却で売れにくい物件に注意

最低限の建築基準を満たしていない「建築基準法不適合物件」は、売却時に売れにくくなる可能性があります。そのような物件を仲介で売る場合は、相場よりも安い価格に設定するなど工夫する必要があります。

建築基準法不適合物件には、以下の3つのパターンが考えられます。

• ・違法建築物：建ぺい率や容積率、高さなど建築基準法の制限を超えているもの、または違法な改築や用途変更などを行ったもの
• ・既存不適格物件：建築後の法改正などで建築基準法に適合しなくなったもの
• ・再建築不可物件：建物の接道義務を満たせず、取り壊しや建て替えができないもの

不動産売却時の流れや手順

不動産は売りに出している間にも維持費がかかるうえ、売れ残ると値下げが必要になり、売却に時間がかかればかかるほど利益が減ってしまいます。不動産売却をスムーズに行うためにも、まずは流れを知っておきましょう。

ここでは、一般的な不動産売却（仲介）の流れと手順を解説します。

1．境界線を明らかにしておく

新宿区のような土地価格の高いエリアでは、数センチメートル違うだけで土地の価格がかなり変わってきます。土地や戸建てを売却する場合は、土地の測量を依頼し境界線を明確にしておきましょう。

2．不動産価格の相場を調べる

不動産査定を依頼しても、相場を知っておかないと査定額が妥当なものか判断できません。不動産売却では実勢価格（実際に取り引きされた価格）を調べるとよいです。実勢価格は国土交通省の土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）から調べられます。

3．不動産会社に不動産査定を依頼する

不動産査定は、ほとんどの不動産会社がサービスとして無料で行ってくれます。不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、正確な査定額を知りたいのであれば実際に物件を確認して査定額を出す「訪問査定」を依頼してください。

4．媒介契約を選ぶ

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のなかから選びます。

5．売り出し価格を決め販売活動を開始する

最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。不動産売却は価格交渉される場合もあるため、その点も考慮して価格を決めましょう。

売り出し価格が決まったら、不動産会社はレインズへの登録、チラシ、インターネットなどで販売活動を開始します。

6．内覧の受け入れと価格交渉

内覧の希望者の対応を行い、購入希望者が現れたら価格交渉を行います。

7．売買契約を締結する

価格交渉や物件の確認などが済んで、不動産売買価格に双方が同意できたら売買契約を結びます。

8．決済・引き渡し

決済を行い、物件を引き渡せば仲介での不動産売却は完了です。

不動産会社の選び方

新宿区で不動産売却をお考えの場合、不動産会社と媒介契約を結んでも、サービスに納得できなかった場合は契約を解除することも可能です。しかし、不動産会社選びを間違えるとそれだけ時間をロスしてしまうので、売却時の不動産会社選びは慎重に行いましょう。ここでは、不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

「大手」という理由で選ばない

不動産会社は「大手」と「中小企業」にわけられます。それぞれメリット・デメリットがあるので、どちらがよいとは一概にはいえません。不動産売却で最も重要なのは自分にあった不動産会社を選ぶことです。

一般的に安心感で選ぶなら大手ですが、地方にある物件を売却するなら、地元に精通している中小企業のほうが不動産を売却しやすいことも多いです。新宿区にある不動産を売却するのであれば、特にこだわる必要はないでしょう。

仲介業で実績のある不動産会社を選ぶ

不動産業は、仲介業、買取業、賃貸業などがあるので、不動産売却の仲介を依頼するなら、仲介業で実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。

できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼する

査定額は不動産会社によって異なるので、不動産査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。各不動産会社のホームページから査定を依頼することもできますが、一括査定サイトを活用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。

また、複数の不動産会社に査定を依頼した際は、よりよい不動産会社を選ぶために、査定額だけでなく不動産会社の対応の仕方やサービスの質の比較も忘れずに行いましょう。

信頼できる担当者を選ぶ

仲介での不動産売却は数か月におよぶこともよくあるため、担当者との相性も重要です。担当者が積極的に販売活動をしてくれれば、その分早く買い手を見つけられるので、不動産売却の成否は担当者にかかっているといっても過言ではありません。

不動産会社は気に入ったのに担当者と相性が合わない、疑問に答えてくれないなどといった場合は、遠慮せずに担当者の変更ができるか確認してください。